不動産会社ってめちゃくちゃあるんですね。
新しいサービスもたくさん出てきています。テクノロジーで不動産業界をアップデートしようとするサービスです。正直ビジネスモデルが古すぎるのでどうにかしてほしいです。
今回引っ越しにあたり色々調べました。
注意したこと
不動産業界は古い業界です。他の業界ではありえないことがまかり通っているみたいです。。ちゃんと知識をつけてから部屋を探しましょう。
そうしないとぼったくられることになります。
正直ビジネスモデルが古すぎます。昭和のころから変わってないですよね。顧客から意図的に情報を隠してお金を搾取しようとするビジネスモデルがまかり通っています。
仲介手数料は借主と貸主から家賃0.5ヶ月分ずつで、合わせて１ヶ月分が上限
仲介業者は借主、貸主あわせて家賃1ヶ月分の手数料しか取ってはいけないと宅地建物取引業法で決められています。そして借主が払うのは原則賃料の0.5カ月分です。
しかし注意点があって「仲介依頼の成立までに借主の承諾があれば、内訳を変え、借主から１カ月分もらってもよい」と定められています。下記の記事が参考になります。
仲介業者は家主からも手数料を受け取っていますから、半月くらいが相場だということです。仲介手数料が無料な所があるのは大家から手数料を受け取っているためなんですね。
今回2件不動産屋に伺いましたが、どちらも当然のように1ヶ月分を要求してきました。
承諾しなければいいじゃん！って思いますよね。しかしぶっちゃけ拒否権はないです。私が行った所なんかは、「初めて来店されたお客さんはこちらのお申込用紙をご記入ください。」と言われてだされた紙にすごく小さい字で「成約時には賃料の1ヶ月を仲介手数料として払うこととする」と書いていました。
こちらの知識がないのをいいことに1ヶ月分を取ってきます。
たまに仲介手数料1ヶ月以上を要求してくる不動産業者がいるみたいですが法律違反です。悪質な業者なので気をつけましょう。
レインズ
物件の情報って「レインズ」という不動産会社だけが見ることができるデータベースにすべて乗っているんですよね。
仲介業者はレインズを見ているのでどこの仲介業者で契約しても変わりません。よく「他の業者が取り扱っている物件でも紹介できます！来店時に一緒にもってきてください！」と言われますが考えてみれば当然ですよね。結局同じデータベースを見ているわけですから。
ぶっちゃけ賃貸の場合どこの仲介業者を使っても契約できます。
パナソニックの洗濯機はヤマダ電機でも、ヨドバシカメラでも購入できますよね。そんな感じです
おとり物件
不動産業者は成約率を上げるために、来店してもらいたいのです。来店してもらうためにすでに募集が終了している物件などを、SUUMOなどのポータルサイトにのせて問い合わせてもらおうとします。
こういった本当は募集していないのに、募集しているように見せかける物件をおとり物件をいいます。借りる側としたら時間の無駄でしかないので、おとり物件を取り扱っている不動産業者には関わらないようにしましょう。
下記の記事を読むとおとり物件とはなんなのかよくわかりますね。
仲介業者は広告料の名のもとに手数料をもらっている
法律で決まっているなら、仲介業者は仲介手数料として合わせて1ヶ月分しかもらえないのか？実はそれは違います。
実は大家さん側から広告料という名で賃料の1～２ヶ月分をもらっていることがあります。そしてこれは入居者にわからないように物件の紹介ページに「AD」などと表記されています。「AD100」なら賃料の1ヶ月分が広告料として仲介業者にバックされるということです。
そしてこれらの料金が礼金や家賃などに上乗せされているわけですね。結局の所、入居者が払っています。
こういった情報を正直に入居者に明かして「こちらの物件は成約時に広告料が賃料の1ヶ月入るので、手数料は無料でいいですよ」などと言ってくれる業者ならすごく良心的でいいですよね。
しかし実際はこういった情報を隠して、仲介手数料も1ヶ月とるところがほとんどです。その場合、入居者は「AD100」の物件だとするとなんと！賃料の2ヶ月分払っています。
家賃10万だとすると20万円も仲介業者に払うことなります。めちゃくちゃ大きい金額ですよね。だから丁寧な営業をしてきます。
そりゃ2～3時間話しただけで、20万も儲かるなら真摯になりますよね。
礼金の存在
礼金って何なんですかね？調べたら関東大震災のときや第二次世界大戦のときに部屋を借りた人を、よく大家さんがお世話していてその「お世話してくれてありがとうございます！」のお礼に礼金としてお金を払っていたみたいです。
今2020年ですよね・・。大家さんお世話してないですよね。。（してもらっても困りますが）
既得権益を貪るために残っている、わけわからん日本独自の風習です。たまに悪質な不動産業者が大家さんが礼金を0としていても上乗せして、不動産業者が受け取ることもあるみたいです。気をつけましょう。
注意するべき点まとめ
ちゃんと知識武装していきましょう。
注意点
- 入居者が払うべき仲介手数料は最大で賃料の0.5ヶ月分
- ほぼ拒否権なしに仲介手数料、賃料1ヶ月を取ってくる業者が多い
- 仲介業者は広告料（AD）の名で報酬をもらっている
- どこの仲介業者を使っても賃貸の契約はできる
- 礼金の上乗せに注意
- おとり物件に注意
これで5万～10万くらい変わってくると思うので気をつけましょう。
不動産会社、サービス
結構使いましたね。今不動産業者全体が古臭い体制を抜け出そうと、アップデートされている最中だと感じました。
ぶっちゃけ面倒な手続き多すぎなので、ベンチャー企業は頑張ってほしいです。
Canary（カナリー）
アプリをダウンロードして希望条件を入力すると物件を紹介してくれるポータルサイト。
特徴はおとり物件がないことですね。定期的に新着物件を紹介してくれます。感覚的にはおとり物件がないSUUMOやHOMESでした。
たんたんと物件を紹介してくれます。内見したい場合は結局不動産会社に自分から問い合わせる必要があります。
エイブルWEB店
有名な不動産会社ですよね。私はLine版を使ってみました。
Lineで友達追加して使います。条件を入力すると物件を紹介してくれます。定期的に物件を紹介してくるので、他のサービスと組み合わせるといいかもですね。
ヘヤクレス
ベンチャー企業みたいです。Line友達追加して条件を入力したら紹介してくれるみたいです。
でも使い方がわからなかったんですよねぇ。。条件を送ってみましたが音沙汰なし。最近流行りのウイルスの影響なのか、私の使い方が間違っていたのかわかりませんがここで終了。
ietty
チャットで紹介してくれるサービスです。ですが家賃6万円以上の物件しか取り扱っていないみたいです。
6万円以上の物件を探したいなら良いかもしれません。今回はできるだけ安い物件を探したいと思っていたので選択肢から除外しました。
イエプラ
業界初「チャット不動産」内見だけで、1000円貰える？
チャットで物件を紹介してくれるサービスです。アプリ版とLineでもやり取りできます。丁寧にチャットで物件を紹介してくれて好印象です。日頃忙しい中での物件探しだと便利ですね。
操作も簡単で現代に合っていると思いました。私が使っていたときは新型コロナで体制を縮小していましたが、その中でも丁寧に返信してくれます。
「あなたの要求は相場より少し高いから、要求を下げてくれ」的なことを言われました。しかし相場通りのお金を出すなら別にどこでもすぐ見つけることができるわけで、わざわざ不動産業者に探してもらう必要なくない？って思っちゃいましたね。
今回使ってみたサービスの中では一番良かったかもです。
キャッシュバック賃貸
SUUMOみたいなポータルサイトです。ここはキャッシュバックをしてくれる物件を紹介してくれています。
こんかいは使いませんでしたが、お得な物件があるかもしれませんね。
Chintai
ポータルサイトです。調べてみた感じ、SUUMOやHOMESより紹介している物件の数が多いと感じました。まぁおとり物件なのかもしれませんが。
物件の情報が多いのでChintaiのURLを他のサービスに送って、おとり物件ではないかを調べてもらうのが良い使い方だと思います。
イエー！
不動産業者の相見積もりサービスです。住みたい物件を入力したら一番安い不動産業者を紹介してくれます。仲介手数料を安くしたいならおすすめですね。
ですが物件を紹介してから複数の不動産に見積もりを出すので、時間がかかるみたいです。その間に他の人に物件を取られてしまったり。。一長一短ですね。
実際に不動産会社に行ってみる
良さげな物件をChintaiから問い合わせて、そこからいくつかの不動産会社に行ってきました。
1件目の不動産屋
すごいイケイケの兄ちゃんでした。私が若いからなのかタメ口で話される。。
そこで不動産の営業マンにSUUMOやHOMEの仕組みを教えてもらいました。結局レインズですべての物件の情報があるので、それから各々の不動産会社がSUUMOやHOMESなどのポータルサイトに広告料を払って掲載しているということです。
そのとき説明されたのは「ポータルサイトは広告料を払っているので、実は良い物件は店舗ですべて売れてしまって、HOMESなどのポータルサイトでは売れ残りのあまり良い物件が残ってない」と言われました。
そしてレインズで私の希望にあう条件の物件を探してもらい、最終的に良いと思える物件を3～６件に絞り込んだのですが、あとから家で調べるとすべて普通にHOMESに乗っていました。つまり仲介業者が言っていることは嘘でした。
HOMESのその物件のページに乗っている不動産会社はちゃんと広告料を払っているということです。ちょっと考えてみたんですが不動産会社目線で考えたとき、どの物件をレインズから広告料を払ってポータルサイトに乗せるのが一番良いのか？ここが重要になる気がします。
不動産会社の言い分の広告料を払う理由は、売れ残ってしまう悪い物件に住んでもらうためらしいです。ですがそれだけなんでしょうか？疑問が残ったので考えていました。
もう一つありますよね。それは良い条件の物件を乗せてユーザーから問い合わせを受けて来店してもらうです。ですが実際に成約してしまったら、せっかく広告料払って掲載しているのに取り下げないといけません。
つまり不動産会社からみて広告料を払うのにベストな物件は一見良さそうな物件だけど実は悪い物件なのではないでしょうか？なぜなら悪い物件が売れたらそれでOK、売れなくても問い合わせて来店してもらって「実は悪い物件なんですよ」と言って他の物件を紹介する。いわゆる「つり物件」です。
そう考えると1件目の不動産会社は、一見良さそうな物件だけど実は悪い物件を掲載していました。そしてレインズから他の物件を紹介されました。
「良い物件はネットにはないんです！店舗でしか見つからないんです！」という言い分は疑問が残ります。なぜなら私が店舗で見つけた良い物件はすべて、他の不動産会社がコストを払ってHOMESに乗せていたからです。
ちょっと信用できないですよね。。それに内見したら同時に申し込みをさせてこようと、ちょっと強引にせまってきました。
向こうもビジネスなのでしょうがないですが、信用できないので帰らせてもらいました。
2件目の不動産屋
ここは最初に来店した段階で書かされる紙に、小さい文字で「成約時には賃料の1ヶ月を仲介手数料として払うこととする」って書いてました。あとから文句言われたら面倒なのか姑息な手を使ってきます。
正直こんな顧客を騙すようなところと契約はしたくないので、適当に話を合わせて帰らせてもらいました。
この仲介業者が特別悪いわけではなく、こんな慣習がまかり通っている不動産業界そのものが問題なんですよねぇ。
まとめ
結局私は知り合いから不動産会社を紹介してもらって、そこで契約させてもらいました。仲介手数料は無料でした。しかしAD100の物件だったので、不動産会社に賃料の1ヶ月分が報酬として支払われます。
令和の時代に昭和のビジネスモデルが続いている不動産業界は、色々どうなのかなぁと思いましたね。特に無知な顧客に意図的に情報を隠して、儲けようとする文化はいかがなものかと。。
情報をしっかり伝えて、その上で報酬をもらう良心的な仲介業者が増えてほしいですね。
以上になります。参考になれば幸いです。